新城控股:业绩大增长,拿地成本只为售价五分之一。新城控股:Q3单季结算好长、“高周转+持有物业”双对超频。

2018上半年公司完成合同销售金额953.1亿元,1)销售面积金额双升、均价同比上涨27.13%

柜收益与赢利高速增长,略超预期。公司上半年落实营业收入157.6亿,增速39.1%,归母净盈利25.4亿,同比增加122.8%,扣非归母净利润20.0亿,同比增速104.3%。毛利率38.4%,较去年同期增加2.1pct;净利率16.5%,同比增加了6.4pct;摊薄ROE11.8%,同比增加4.3pct。业绩过预期的原委主要是店了结算进度加快,以及投资性房地产公允价值变动带来大约4.7亿第一收入。销售商品、提供劳务收到的现款338.2亿,同比提高70%。

事件:公司发表2017年三季报,前三季度实现营业收入168.56亿正,同比增长42.33%;实现归属净利润19.92亿处女,同比增长125.59%;每道收益0.90首先,同比提高104.55%。

   
上半年销稳居行业top10,开竣工继续大增长。2018上半年企业成功合同销售金额953.1亿头,同比提高94.2%,排名克而瑞发布之2018上半年房企销售排行榜第八叫作,完成了全年销售对象1800亿底53%,我们当全年有望突破2000亿;实现合同销售面积774.6万平,同比增长118.3%;公司操盘项目资金回笼率高达86.8%。
公司计划下半年新开工建面1913.7万如出一辙,同比增长66.0%,其中住房类1228.2万均等,商业综合体项目685.5万平方米。公司计划落实竣工面积680.2万同,同比提高27.8%,其中住房类353.5万平方米,商业综合体项目平方米326.6万同一。高速增长的新动工及得了面积也企业的高成长提供保障。合同负债784.7亿,是2017年营收的1.9倍增,业绩保障性强。

    结算提速、盈利能力获得大幅改善
1)单季结算同比近100%:公司Q3仅季度实现营收55.28亿,同比提高99.49%,归属净利润达到8.53亿,同比+2786.27%;2)毛利率大幅提升:受益于结转项目面积与均价的齐升,前三季度公司毛利率大幅增至37.38%,同比+13.19个百分点,其中毛利63亿,同比增120%;3)结转回款增多,预收款与现充足:期末,公司预收款497.50亿,比年初追加199.22亿,同比增加43.31%;同时货币资金达到182.25亿,比年初净增48.24亿,同比增加10.92%;

   
拿地成本控制有方,深耕长三角、布局中西部。公司1-7月用地549亿,拿地金额/销售金额为48.3%,新增规划总建面2338万一致,楼面价2348处女,拿地单价/销售单价19%,成本控制得。拿地活动比例74%,较2017年活动比例小发加强。按市能级划分,二线城市占比32%,三四线城市占比较68%;其中三四线以长三角为主,长三角区域的三四线占总体三四丝之70%左右。按所属区域划分,长三角占比61%,中西部占比较28%,环渤海占比9%,珠三角占比2%。截至6月份号完全可租建面近8834.7万一样,一二线占比靠近50%,长三角占比较53%。

    销售量价齐升、竣工超预期、上调计划新动工面积,全年破千亿可期

   
商业地产高速扩张,出租率近100%。截至6月份店家就开业新城吾悦广场共26独,已开业面积累计252.1万方,同比增长70.8%,实现租金跟管理费收入8.8亿首届,
同比增长154.9%,出租率达98.3%,在建及拟建的新城吾悦广场上54个。

   
1)销售面积金额双升、均价格和于上涨27.13%:据公告,1-9月供销社销售金额约749.07亿,同比+64.53%,完成年初850亿对象计划之88%,销售面积约546.06万正,同比+29.42%,其中销售均价由10790元/平涨至13717元/平;2)上半年竣工超预期、大幅上调下半年新开工面积:公司计划2017年划竣建面约607.67万正值,上半年实在竣工项面积532.18万正在;计划2017年初动工建面643.03万正,公司上半年实际上新开工面积737万在;半年报上调目标,计划下半年初开工建面1152.80万着,由于三季度单季销售金额258.2亿暨平次之季都销售约持平,预计四季度推盘力度将加大,销售乐观落实更突破达千亿界。

   
现金流充沛,杠杆率同比下降。公司2018H1在亲手货币资金248.3亿,是短期借款及同等年内及期非流动负债的1.7倍增,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司去预收账款的资产负债率56%,较2018年新降了2pct。公司上半年成发行二期PPN,募集资金18亿头条,综合票面利率也6.9%;
完成15.9亿第一购房尾款ABS
的批发,优先级票面利率也7.5%;总额度为13亿美元之高档美元债券,综合票面利率也6.39%,公司现已取中票据等融资工具85亿长的登记及上交所核准之非公开发行总额不超过47.3亿正公司债券,有安定财力支撑。2018H1公司金平均融资资金为5.75%,较年初多少长0.43pct。

    高周转驱动积极扩展土地储备、力推商业综合体探索轻资产模式

   
维持增持评级,维持盈利预测。公司生意加住宅双轮驱动,拥有近乎9000万正的土地储备,主要分布在长三角、中西部和环渤海地区,拿地资产得当,位居行业前列。是本轮地产周期受益最充分的房企之一。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归为总公司的利润88.5亿首先/122.9亿首先/159.6亿首先,对应EPS:3.92元/5.44元/7.07最先。当前价对应的PE
为6.6X、4.8X、3.7X。

   
1)拿地主动,坚持布局“环一二线”区域:期末,公司新增土地储备2000万在,货值达3000亿,主要布局长三角、珠三角以及环渤海经济圈,及中西部省会城市与卫星城,初步形成了“1+3”战略布局。2)53所吾悦广场,超高线下流量入口:公司因为住房地产及商业地产双轮驱动;截至晚,公司投资性房地产账面余额及177.25亿,增长31%;目前铺面曾以举国上下45都布局53栋吾悦广场,其中预计年底联手初步23座,每个广场天全客流量4.4万人次。3)在手大量成熟物业,为准绳REIT抢占先机:上半年有着经营物业板块吾悦广场销售额达111.59亿头版,租金和管理费收入3.44亿,出租率达97.07%。

    投资建议

   
公司因为高杠杆驱动高周转,同时积极扩充;优化内控、加强刺激来提升效率效果显著:前三季度销售实现64.53%的提高;新增土储建筑面积已经过去年全年约40%,初步形成“以上海也灵魂,长三角吗基本,并向珠三角、环渤海以及中西部地区开展全国扩张”的“1+3”战略布局。

   
“住宅+商业地产”双轮驱动模式于商家一方面为高周转与便捷扩张实现市占率提升,另一方面为已经发商业地产平台,享受REITs与租赁政策新红利,积极探讨轻资产模式。我们针对店2017-2019EPS预估为2.05、2.64暨3.24初,首浅覆盖,给予“买入”评级,6只月来看标价24.24正。

    风险提示:政策调控收紧导致销售没有预期。